別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松戸 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -31 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市上本郷字前田２８００番 ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整理済の住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 上本郷 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 上本郷駅北西方 780m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした街並みを形成する、居住環境の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後 も住宅地として現状を維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内駅徒歩圏の住宅地域で、新京成線松戸駅から松戸新田駅、並びにＪＲ常磐線松戸駅から北松戸駅 勢圏に強い代替性を有する。需要者の中心は市内及び隣接市域からの一次取得者で、県内及び都心部へ通勤するサラリ ーマン世帯が多い。区画整然とした街並みを形成し、居住環境は概ね良好なことから需要は安定している。土地は標準 地と同規模で２３００万円程度、新築戸建で４０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、投下資本に見合う収益物件を新たに想定することは難しく、収益価格 の試算は断念した。また、既成市街地であることから原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格のみである が、多数の取引事例より試算し、標準地の市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [104.3] [105.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは落ち着きつつあり、経済は持ち 直しの動きもみられるが、金融市場の変動や 世界的な物価上昇に伴う個人消費の減退が懸 念される。 区画整然とした街並みを形成する、利便性、 居住環境共に良好な住宅地域である。地価に 影響を与える地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％