別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松戸 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -26 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市古ケ崎２丁目３１４８番２外 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 北松戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ミニ開発による行き止まり私 道が多い既成の住宅地域であ る。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　私道 交通 施設 北松戸駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間、現況のまま推移するものと予測する。地価は横ばいから上昇に転じ，この傾向はしばらく続くものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は主に松戸市内の西～北西部でＪＲ常磐線西方の低層住宅を主とする住宅地域の圏域である。需要者の中 心は地縁性のある市内在住の勤労者であるが，近時は都内からの需要も見込める。ミニ開発地が多く，最寄駅まで距離 がある等から選好性はやや劣るが，総額的に手頃な物件が多いため安定した動きが見られる。市場の中心価格帯は土地 １２０㎡で１１００万円～１５００万円程度，新築戸建物件で２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，周辺の類似地域において多数の信頼性を有する取引事例が収 集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比準価格をもって，鑑定 評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [124.6] [103.0] 100 97,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し ，不動産市況は上昇傾向にある。 地域要因の特段の変動は認められない。駅か らやや離隔した小規模住宅が密集する住宅地 であるが地価は弱上昇傾向で推移した。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％