別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松戸 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -22 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市岩瀬字中ノ町６３０番２３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 松戸 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 松戸駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境の良好な熟成した住宅地域である。新拠点ゾーンの整備進捗により、生活環境の向上が予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内に広がる住宅地域で、松戸駅東口徒歩圏に強い代替性を有する。需要者の中心は市内及び隣接市 域からの一次取得者で、都心への良好なアクセスを反映し東京区部からの移転もみられる。最寄駅からの接近性は劣る ものの、良好な居住環境と量販店等の店舗も点在することから需要は安定している。土地は標準地と同規模で総額３０ ００万円～３５００万円前後であり、新築戸建住宅は４０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する地域であり、基準容積率も低いため十分な投資採算性を確保する収益物件 の想定は困難であった。そのため、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難であ る。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算された市場性を反映した実証的な価格である。 したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    260,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [104.0] 100 [143.0] [105.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは落ち着きつつあり、経済は持ち 直しの動きもみられるが、金融市場の変動や 世界的な物価上昇に伴う個人消費の減退が懸 念される。 松戸中央公園等の一体開発による新拠点ゾー ンの整備計画が進捗しており、利便性の向上 が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％