別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 松戸 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -18 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 32,200,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市稔台７丁目１２番３ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い駅 に近い閑静な住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 みのり台 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 みのり台駅南方 300m 法令 規制 ２中専 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩約４分程度と接近性に優れ、居住環境良好な住宅地域である。今後も、地価は堅調に推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市内の新京成線沿線中心の最寄駅から徒歩圏内に位置する住宅地域である。需要者のメインは市内 及び近隣市域からの転入者で都心への通勤者も少なくない。周辺にはいくつもの店舗が位置し、生活利便性は概ね良好 である。市場の中心的価格帯は、土地のみ２００㎡程度で総額３，０００万円台前半、新築戸建住宅では土地４０坪程 度、建物３０坪程度の建売住宅で、概ね４，０００万円台前半から半ば程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅近の住宅地であり、一部に共同住宅等も見られるが、地域は全般的に居住の快適性を重視した住宅地である。よって 、投下資本に対する十分な収益を得られる建物の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地 の宅地であることから、原価法の適用も見送った。以上より、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準 価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松戸（県） -11             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松戸市の総人口は増加傾向、生産年齢人口も 微増傾向にある。低金利等の影響を受け、地 価は堅調に推移している。 新京成線みのり台駅徒歩圏内の区画整然とし た閑静な住宅地域である。中規模住宅が多く 居住環境が良好であり、需要は堅調に推移し ている。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +0.6 ％