鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松戸 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４９１７０ -2244	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南東3.2m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２３１０４７１５０ -1027	松戸市		建付地	（　）	長方形	北4.7m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,188)
c	２３１０４６７６２ -1623	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
d	２３１０４９５０２ -813	松戸市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
e	２３１０４６７６２ -1656	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,931	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	179,589	100 [ 70.9]	253,299	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 228,630	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,888	100 [ 90.2]	259,299		270,000
c	(　 ) 217,832	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	216,575	100 [ 85.1]	254,495		265,000
d	(　 ) 204,543	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,838	100 [ 81.2]	257,190		267,000
e	(　 ) 255,712	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	246,701	100 [ 96.1]	256,713		267,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

松戸 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,286,547	1,125,327	6,161,220	3,901,500	2,259,720	（　0.9734） 2,199,611	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	44,890,020 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.23	ＬＳ2	275.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	264 ㎡	13.5 m x 19.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（平均専有面積約４５．９㎡・各階３戸・合計６戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	137.70	100.0	137.70	2,271	312,717	1.0	312,717
							1.0	312,717
2～ 2	居宅	137.70	100.0	137.70	2,339	322,080	1.0	322,080
							1.0	322,080
～

～

～

計		275.40	100.0	275.40		634,797		634,797
								634,797

⑨年額支払賃料	634,797 円　×　12ヶ月　＝　 7,617,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,617,564 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 632,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,985,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	634,797 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 634,797 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 295,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,286,547 円　　　　（　 27,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-201	2,438 ( 2,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,369 円/㎡　月額支払賃料（　 2,271 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-202	2,441 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,400 円	57,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	228,527 円	7,617,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 471,000 円	57,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	57,800 円	57,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,800 円	57,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,125,327 円　（　　　　　　 4,263 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 275.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,901,500 円（　　　　　 14,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,286,547 円
②総費用	1,125,327 円
③純収益　①－②	6,161,220 円
④建物等に帰属する純収益	3,901,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,259,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,199,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,890,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松戸 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -13

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　四方田　修

TEL.

鑑定評価額

70,800,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市岩瀬字住吉町２３番３外				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	松戸 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

松戸駅東方

550m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模が大きく取引総額がかさむため、今後画地の細分化が進むと予想される。希少性が高く、地価堅調に推
移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市内の住宅地域であり、主に松戸駅東口徒歩圏の戸建住宅地と代替競争関係が強く、一部隣接する東
京都区部の住宅地とも代替性がある。主な需要者は、資金力のある地元資産家等の高所得者層で、交通利便性や生活快
適性の高さから根強い人気があり、需要は依然強含みで推移している。土地の中心となる価格帯は標準画地で７千万円
前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅の中に一部アパート等も見られる住宅地域内に存しているが、市場では自用目的の取引を中心と
して、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。既存地主によるアパート経営は見られるものの収益性が
価格形成に与える影響は小さいと判断されることから、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    264,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き
持ち直しの動きに弱さがみられる。

松戸市役所移転を伴う、新拠点ゾーンの整備
計画が発表され、引き続き堅調な需要が見込
まれている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

松戸 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４９１７０ -2220	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東1.8m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２３１０４９１７０ -2244	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南東3.2m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
c	２３１０４７１５０ -1027	松戸市		建付地	（　）	長方形	北4.7m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,188)
d	２３１０４６７６２ -1623	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,938	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	149,046	100 [ 58.4]	255,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 182,931	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	179,413	100 [ 69.9]	256,671		267,000
c	(　 ) 228,630	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,431	100 [ 85.5]	273,019		284,000
d	(　 ) 217,832	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.3]	182,744	100 [ 68.6]	266,391		277,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

松戸 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,008,365	1,109,202	5,899,163	3,901,500	1,997,663	（　0.9734） 1,944,525	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,684,184 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.23	ＬＳ2	275.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	264 ㎡	13.5 m x 19.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ・約４６㎡のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	137.70	100.0	137.70	2,195	302,252	1.0	302,252
							1.0	302,252
2～	居宅	137.70	100.0	137.70	2,239	308,310	1.0	308,310
							1.0	308,310
～

～

～

計		275.40	100.0	275.40		610,562		610,562
								610,562

⑨年額支払賃料	610,562 円　×　12ヶ月　＝　 7,326,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,326,744 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 608,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,718,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	610,562 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 610,562 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 284,142 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,008,365 円　　　　（　 26,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-1107	2,156 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第４　　　　-1106	2,376 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,307
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,400 円	57,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	219,802 円	7,326,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 471,000 円	57,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	57,800 円	57,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,800 円	57,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,109,202 円　（　　　　　　 4,202 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,800,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 275.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,901,500 円（　　　　　 14,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,008,365 円
②総費用	1,109,202 円
③純収益　①－②	5,899,163 円
④建物等に帰属する純収益	3,901,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,997,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,944,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,684,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）