鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	２２７０９０５７５８ -206	いすみ市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		都計外地森計
b	２３１０９０５５３６ -209	勝浦市		森林の土地所有権		不整形	北西11m市道		（都）
c	２３１０９０６８９８ -205	君津市		森林の土地所有権		不整形	北西5m		都計外
d	２２７０９０９２６８ -402	館山市		森林の土地所有権		ほぼ整形	南東7m国道		（都）
e	２２７０９０９５４２ -402	南房総市		森林の土地所有権		不整形	北西1m道路		都計外地森計

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 529	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	528	100 [ 87.9]	601	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	601
b	(　 ) 573	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	572	100 [ 101.4]	564		564
c	(　 ) 660	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	656	100 [ 104.9]	625		625
d	(　 ) 636	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	634	100 [ 105.1]	603		603
e	(　 ) 523	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	520	100 [ 86.7]	600		600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.05	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -13.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.03	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.4	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.08	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +3.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.03	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +3.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.05	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -13.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 600 円／㎡]

木更津 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
対象標準地は現況最有効使用の状態で、宅地開発は想定することが困難であるため転換後、造成後の更地価格は求めない。

木更津 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

林地経営は、収益を上げ得ない状況であり、雑木林が主体で良質な木材生産が期待できな
いため適用しない。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
木更津 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 13-1

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　石上　史明

TEL.

鑑定評価額

6,600,000 円

１㎡当たりの価格

600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						6.3 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	純

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

木更津市笹子犬成笹子両村新田字信濃山２４４番１

②地積(㎡)

11,007

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

周辺は農地もある雑木
林の多い林地地域

西5m林道

東清川

2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 200 ｍ、西　 230 ｍ、南　 400 ｍ、北　 120 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 10,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　西　)向　15 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

西５ｍ舗装林道

交通

施設

東清川駅南東方

2.8km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因はなく、林地の取引は限定的で、地価は引き続き弱含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 600 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は木更津市及び周辺市を中心とする広域的な圏域の林地地域である。同一需給圏内において資産保有目的の
需要が主なもので、農業従事者の高齢化や太陽光発電所用地の需要低下などで、雑木林地への需要は弱含みである。隣
接林地所有者や公共事業用地取得目的の公共団体等による林地取得は見られるが限定的である。取引が少なく価格水準
に幅はみられるが、１㎡当たり４００円～８００円程度が取引の価格帯とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需要圏内の類似地域に存する林地取引事例から求められた比準価格は、このところの山林取引価格の実態を反映し
、実証的な価格である。一方、収益価格及び控除法による価格は、当該林地が存する地域的特性から収益性、投資採算
性がなく、適用できなかった。よって、実証的な比準価格を標準とし、林地需要の動向等に基づく市場性の観点からの
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]