別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木更津 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 9-4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 60,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市潮浜１丁目１７番１１４ ②地積 　(㎡) 2,311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模の倉庫、営業 所等の混在する工業 地域 北西14m市道 水道、下水 木更津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.5 ｍ、奥行　約　　  44.6 ｍ、規模　　     2,311 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小規模の倉庫及び事業者が 存する工業地域 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地帯の工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域で、近隣地域において格別の変動要因は無く、当面は現況のまま 推移するものと予想される。交通接近性に優り、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市及び周辺市町村の工業地域である。中心的な需要者は、製造及び物流関連等の企業であり、画 地規模や立地条件等の優る倉庫地、工場地については需要は増加している。木更津市内の工場地の取引は少なく、取引 事例からの的確な価格帯及びその動向は把握しづらいが、事業者の経済環境や工業地の価格を決定する諸要因等を考慮 し、価格は上昇傾向で推移しているものと判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、工場・倉庫等を中心とする工業地域である。大規模埋め立てを単独で実施することは非現実的であり、ま た、主たる需要者は自己使用目的で取引することが一般的であることから、収益性についても企業経営という側面から の要素が強く、今回は原価法及び収益還元法は採用しなかった。従って、広範囲に収集した事例に基づく比準価格を標 準とし、代表標準地からの検討及び取引市場の動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [124.0] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市の工業地は、地価も立地の良好な地 域から上昇傾向で推移している。 臨海工業地帯にある交通接近性に優れた地域 であるため、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％