別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 木更津 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 9-3 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　由   TEL.

鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市潮見５丁目１番３８外 ②地積 　(㎡) 1,629   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小規模の営業所、 倉庫等の混在する地 域 北西16m市道、背面道 水道、ガス、下水 木更津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   230 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.2 ｍ、奥行　約　　  48.1 ｍ、規模　　     1,629 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗・事業所等も存する流通 業務地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業地帯に属しており、特別な地域変動要因は見当たらず、現況の土地の利用が継続すると思料する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、南房総地域、市原市、木更津市及び君津市の準工業地域で倉庫及び事業所のほかにスーパー等の店舗 が見られる路線商業的要素を有する地域である。当該地域は木更津市の幹線道路近くの地域であるため、事業所等の工 業的な利用のほか店舗等の利用も可能である為、需要があり土地は比較的安定的に推移している。土地は、１，６２９ ㎡で４，０００万円中盤程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域のほとんどが自用物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建物の種類構造 等想定に流動性があり、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法による比準価格を標準とし、前年公示価格との 均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、周辺の地価動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [102.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から持ち直しの折、木更津市の不動 産市場の需給は堅調に推移している。 木更津市沿岸部の倉庫、事業所等及び店舗等 が立地している地域であり、木更津市の堅調 な経済情勢を反映して地価はやや強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％