別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木更津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 9-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.

鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市潮見２丁目１０番２外 ②地積 　(㎡) 4,922   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 事務所、営業所兼倉 庫 Ｓ2 公的機関事務所、営 業所、倉庫等が混在 する地域 南16m市道 水道、ガス、下水 木更津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 営業所等の建ち並ぶ地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測され る。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は千葉市から富津市にかけて存する臨海型工業地域を中心とし内陸型工業地域までを含む広域的な範 囲。需要者は工場を必要とする法人、倉庫業者又は流通業者等が主となる。景気回復により低調であった新規投資の増 加が期待されるものの、市内工業地の取引件数は依然として少なく、需要の中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、規範性のある取引事例から信頼性の高い価格が得られた。収益価格については、当地域は工場・ 営業所、事務所等が建ち並ぶ工業地域であり、想定建物の種類、規模等流動的な点が多いため試算を断念した。従って 本件においては、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地及び商業地の市場が堅調に推移 する中、工場地市場においては取引が少ない が地価は上昇過程にある。 公的機関事務所，営業所等が立地する工業地 域であり、地域要因の大きな変動は特に認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％