鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０９０７７２５ -37	木更津市		更地	（　）	長方形	北東15m区画街路、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
b	２３１０９０５７５８ -2	木更津市		更地	（　）	ほぼ正方形	東12m市道、西5.6m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２３１０９０５７５８ -1	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２３１０９０６８９８ -43	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	２３１０９０５５３６ -7	木更津市		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,890	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,014	100 [ 106.1]	64,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,100
b	(　 ) 61,932	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,675	100 [ 96.0]	65,286		65,300
c	(　 ) 60,071	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,852	100 [ 96.0]	63,388		63,400
d	(　 ) 58,125	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,532	100 [ 94.9]	61,678		61,700
e	(　 ) 58,260	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,843	100 [ 92.1]	63,890		63,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +1.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,500 円／㎡]

木更津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,140,772	1,978,727	7,162,045	6,659,840	502,205	（　0.9750） 489,650	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,992,857 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	153.70	Ｓ3	461.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	15.5 m x 16.9 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.70	88.8	136.49	2,165	295,501	5.0	1,477,505
							1.0	295,501
2～ 2	事務所	153.70	92.4	142.02	1,830	259,897	3.0	779,691
							1.0	259,897
3～ 3	事務所	153.70	92.4	142.02	1,760	249,955	3.0	749,865
							1.0	249,955
～

～

計		461.10	91.2	420.53		805,353		3,007,061
								805,353

⑨年額支払賃料	805,353 円　×　12ヶ月　＝　 9,664,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,664,236 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 802,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,862,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,007,061 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 805,353 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 251,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,140,772 円　　　　（　 34,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０９０６７８７　　　　-5	2,239 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,235 円/㎡　月額支払賃料（　 2,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２７０９０６７８７　　　　-104	2,116 ( 2,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,959
c	２２７０９０６７８７　　　　-105	2,426 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,128

木更津 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	96,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,927 円	9,664,236　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 822,800 円	96,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,978,727 円　（　　　　　　 7,495 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 461.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,659,840 円（　　　　　 25,227 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,140,772 円
②総費用	1,978,727 円
③純収益　①－②	7,162,045 円
④建物等に帰属する純収益	6,659,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	502,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,992,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
木更津 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 5-11

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　黒田　安仁

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市東太田２丁目１４番３２｢東太田２－１４－２２｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:1	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	事務所、飲食店等が混在する路線商業地域	南18m県道	水道、ガス、下水	木更津 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

低層の事務所、飲食店舗等が
建ち並ぶ幹線道路沿いの商業
地域。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

木更津駅南東方

2.5km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

低層の事務所、飲食店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で背後住宅の人口増もあり、新規出店が見られる
。需給は強含みで推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね木更津市、君津市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は地元の中小事業者である
が、チェーン展開の沿道サービス店舗事業者も見られる。背後人口の増加もあり、需給は強含みで推移しており、地価
は上昇傾向にある。土地は２６０㎡で１，５００万円程度であるが、水準を大幅に上回る取引も散見される。複合不動
産としては規模、業態もさまざまであり、中心的価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する
。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格であるが、想定要素が多
いことも否めない。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　木更津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,300 円／㎡

[103.2]
100

100
[103.0]

100
[105.6]

[100.0]
100

60,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アクアライン効果に加え、新型コロナによる
労働環境の変化で不動産需要が高まり、対岸
からの転入需要が旺盛で、需給は強含みで推
移している。

発展著しいほたる野地区と木更津駅中心商業
地を結ぶ幹線道路沿いに位置し、背後人口の
増加により、需給は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.4
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

木更津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０９０５７５８ -1	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０９０５７５８ -2	木更津市		更地	（　）	ほぼ正方形	東12m市道、西5.6m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２３１０９０６８９８ -6	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西24m市道、南東6m、北東6m、三方路		２住居高度地区2種 (70,200)
d	２２７０９１０２９６ -302	木更津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、西12m、角地		２住居高度地区2種 (70,200)
e	２３１０９０６７８７ -1	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m国道、西6m、角地		近商 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,071	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,852	100 [ 88.2]	68,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,000
b	(　 ) 61,932	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	61,446	100 [ 87.3]	70,385		70,400
c	(　 ) 46,251	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	44,885	100 [ 81.8]	54,872		54,900
d	(　 ) 49,406	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	48,926	100 [ 84.1]	58,176		58,200
e	(　 ) 30,997	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,754	100 [ 55.2]	55,714		55,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.5	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

木更津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,141,325	1,978,741	7,162,584	6,659,840	502,744	（　0.9750） 490,175	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,003,571 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.70	Ｓ3	461.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	15.5 m x 16.9 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.70	88.8	136.49	2,209	301,506	5.0	1,507,530
							1.0	301,506
2～ 2	事務所	153.70	92.4	142.02	1,774	251,943	3.0	755,829
							1.0	251,943
3～ 3	事務所	153.70	92.4	142.02	1,774	251,943	3.0	755,829
							1.0	251,943
～

～

計		461.10	91.2	420.53		805,392		3,019,188
								805,392

⑨年額支払賃料	805,392 円　×　12ヶ月　＝　 9,664,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,664,704 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 802,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,862,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,019,188 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 805,392 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 251,105 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,141,325 円　　　　（　 34,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９０７３２７　　　　-2	3,327 ( 3,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	2,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,281 円/㎡　月額支払賃料（　 2,209 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９０７３２７　　　　-3	3,515 ( 3,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [140.0]	100 [ 80.0]	2,325
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

木更津 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	96,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,941 円	9,664,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 822,800 円	96,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,978,741 円　（　　　　　　 7,495 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 461.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,659,840 円（　　　　　 25,227 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,141,325 円
②総費用	1,978,741 円
③純収益　①－②	7,162,584 円
④建物等に帰属する純収益	6,659,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	502,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,003,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）