鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０９０６８９８ -43	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３１０９０７７２５ -21	木更津市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
c	２３１０９０５７５８ -2	木更津市		更地	（　）	ほぼ正方形	東12m市道、西5.6m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２３１０９０５７５８ -1	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２３１０９０５５３６ -7	木更津市		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,125	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,532	100 [ 88.0]	66,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	68,500
b	(　 ) 83,192	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,273	100 [ 125.0]	67,418		69,400
c	(　 ) 61,932	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,675	100 [ 95.0]	65,974		68,000
d	(　 ) 60,071	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,852	100 [ 90.0]	67,613		69,600
e	(　 ) 58,260	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,843	100 [ 90.0]	65,381		67,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,500 円／㎡]

木更津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,646,323	3,991,450	15,654,873	14,616,000	1,038,873	（　0.9734） 1,011,239	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	20,637,531 円　　　　（　 45,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	302.00	ＬＳ3	898.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	90 ％	200 ％	200 ％	457 ㎡	14.5 m x 32.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	302.00	86.8	262.14	2,370	621,272	5.0	3,106,360
							1.0	621,272
2～ 2	事務所	298.00	86.6	258.07	2,200	567,754	3.0	1,703,262
							1.0	567,754
3～ 3	事務所	298.00	86.6	258.07	2,100	541,947	3.0	1,625,841
							1.0	541,947
～

～

計		898.00	86.7	778.28		1,730,973		6,435,463
								1,730,973

⑨年額支払賃料	1,730,973 円　×　12ヶ月　＝　 20,771,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 778.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,771,676 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,724,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,047,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,435,463 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,730,973 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 539,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,646,323 円　　　　（　 42,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０９１０２９６　　　　-76	1,912 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,447 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 F B
b	２３１０９１０２９６　　　　-71	1,770 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.4]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,175
c	２３１０９１０２９６　　　　-75	2,136 ( 2,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	2,560

木更津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,015,000 円	203,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	623,150 円	20,771,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,725,500 円	203,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,991,450 円　（　　　　　　 8,734 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	203,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 898.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,616,000 円（　　　　　 31,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,646,323 円
②総費用	3,991,450 円
③純収益　①－②	15,654,873 円
④建物等に帰属する純収益	14,616,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,038,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,011,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,637,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
木更津 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 5-6

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　勝　錬太郎

TEL.

鑑定評価額

29,800,000 円

１㎡当たりの価格

65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市東中央３丁目３番２｢東中央３－３－１３｣				②地積　(㎡)	457 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）駐車場整備地区 (90,200)
	1:2	事務所ＲＣ4	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域	東13m県道、北側道	水道、ガス、下水	木更津 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

木更津駅東方

1.0km

法令

規制

近商
(90,200)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに低層店舗、事務所が建ち並ぶ既存の商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状維
持と予測する。木更津駅に比較的近く、また需給が逼迫しているため地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は木更津市及び隣接する市域のうちＪＲ内房線の駅徒歩圏の商業地域である。幹線道路沿いであるため、概
ね繁華性、商業集積度は高い。当地域は宅地供給が少なく潜在的な需要は旺盛である。需要者の中心は、対象標準地の
規模の場合、不動産業者、中小法人又は個人事業者で、自己使用目的や投資目的の需要がある。また取引される規模が
まちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は要因比較が可能な取引事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格で
ある。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格と言える。市場参加者の観点から収益価
格は規範性が劣り、一方比準価格は売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。本件では比準価格を重
視し、収益価格と比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　木更津 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     64,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型商業施設の進出、県内外からの人口流入
を背景に商業地需要は堅調である。新型コロ
ナウイルス感染症の影響は少ない。

幹線道路沿いの商業地域で、格別の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

木更津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０９０６８９８ -43	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	２２７０９０９２６８ -302	木更津市		更地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、東4m、角地		近商駐車場整備地区 (90,200)
c	２３１０９０５７５８ -1	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２３１０９０５７５８ -2	木更津市		更地	（　）	ほぼ正方形	東12m市道、西5.6m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,125	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,532	100 [ 88.8]	65,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	67,900
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	72,716	100 [ 106.6]	68,214		70,300
c	(　 ) 60,071	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,852	100 [ 91.0]	66,870		68,900
d	(　 ) 61,932	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,675	100 [ 90.0]	69,639		71,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

木更津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法は非適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,834,382	3,982,577	14,851,805	13,966,400	885,405	（　0.9750） 863,270	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,617,755 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	302.00	Ｓ3	898.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	90 ％	200 ％	200 ％	457 ㎡	14.5 m x 32.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所の各フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

共有部分を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	302.00	86.8	262.00	2,300	602,600	5.0	3,013,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	298.00	86.6	258.00	2,162	557,796	3.0	1,673,388
							0.0	0
3～ 3	事務所	298.00	86.6	258.00	2,116	545,928	3.0	1,637,784
							0.0	0
～

～

計		898.00	86.6	778.00		1,706,324		6,324,172
								0

⑨年額支払賃料	1,706,324 円　×　12ヶ月　＝　 20,475,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 778.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,475,888 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,699,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,776,389 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,324,172 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,834,382 円　　　　（　 41,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０９１０２９６　　　　-75	2,136 ( 2,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [113.0]	2,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０９０９５４２　　　　-2	1,912 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 78.2]	100 [112.0]	2,251
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

木更津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,015,000 円	203,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	614,277 円	20,475,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,725,500 円	203,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,982,577 円　（　　　　　　 8,715 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	203,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 898.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,966,400 円（　　　　　 30,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,834,382 円
②総費用	3,982,577 円
③純収益　①－②	14,851,805 円
④建物等に帰属する純収益	13,966,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	885,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,617,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）