別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木更津 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 3-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 木更津市桜井字山王谷７１８番１外 ②地積(㎡) 2,465  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 畑 既成住宅地域に隣接する畑の多い地域 北東3m道路 水道 木更津 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧道背後の宅地見込地 道 路 ３ｍ道路 交通 施設 木更津駅南西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 旧来の住宅地域の背後に位置する現況農地であり、開発素地としての競争力は劣る。当面、開発を促す要因は見 当たらないことから、現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 畑（現況）、戸建住宅地（転換、造成後） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,720 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市と周辺市を含む宅地見込地で、広域的な地域に及ぶ。需要者は地元もしくは首都圏域の開発事業 者が想定されるが、市内では立地条件が良好な大規模開発地域が多いことから、当周辺地域での開発素地の需要は想定 し難いのが現状である。宅地見込地は規模、造成の難易等の個別性が強いことから、中心となる価格帯は見いだせない 。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除法は開発事業者の投資採算性を前提とした試算価格であるが、開発計画における造成工事費やスケジュールに想定 要素が多く、やや信頼性に劣る。一方、比準価格は広範囲から地域類似性がある取引事例を採用しており市場の実態を 反映している。したがって、控除法は参考にとどめ、市場の取引を根拠とする信頼性が高い比準価格を採用し、市場動 向を勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心アクセス向上、大型商業施設の立地等で新興住 宅地を中心に宅地需要は増大している。コロナ禍の 一時的な市況停滞からも回復している。 利便性が劣る地域であり、開発を促す要因は見当た らない。当面は現状の農地としての土地利用が継続 すると予測する。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他