別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 木更津 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -37 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　由   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市桜井字南町７０４番６５ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 木更津 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に格別の変動なく、当面は現況のまま推移していくものと予測 される。地価は微増傾向と予測． (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市、君津市等を中心とするＪＲ内房線各駅圏内の住宅地域である。需要者は都心方面へ通勤する世 帯の一次取得者層が多く、地元を中心とする市内居住者が大半を占める。県道背後のやや古い住宅地域で最寄り駅から 遠く利便性は劣るが、市全体の宅地需要を反映し、また割安感もあることから、地価はやや上昇傾向にある。土地価格 は、画地規模２７０㎡程度で７００万円台、新築戸建住宅では２２００～２５００万円程度が取引の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部共同住宅が混在するが、居住の快適性を重視するため、賃料水準が低く収益事業を目的とする取引が行われる地域 ではないため、収益価格は割愛した。比準価格は類似性が高い住宅地の事例を重視しており信頼性、規範性が高い。自 己使用の宅地取引が主であり、居住の快適性等の住環境を重視し取引が行われる住宅地域であることから、市場性を反 映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [115.1] [103.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から持ち直しの折、木更津市の不動 産市場の需給は堅調に推移している。 木更津駅の遠隔だが、イオンモール木更津が 近接に開業し生活利便性が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　  -0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％