別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木更津 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -33 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市小浜字浜ノ谷３１３番 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 東4m市道 水道 木更津 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    95 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の旧来の住宅地域で、地域要因に格別な変動要因は見当たらない。地価は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市を中心とするＪＲ内房線各駅圏内の一般住宅地域である。需要者は普通世帯の一次取得者層で、 地元を中心とする市内居住者がほとんどである。旧来の住宅地域で駅から遠く利便性が劣ることから需要は低調で、地 価は横ばいで推移している。土地価格は４００㎡で８００万前後、新築戸建では２２００～２７００万円程度が取引の 中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られる地域であるが、賃料水準が低く事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価 格は試算しなかった。比準価格は類似性が高い取引事例を重視しており信頼性が高い。当地域は自己使用の宅地取引が 主流で居住の快適性等の住環境を重視し取引が行われる住宅地域である。したがって、市場性を反映し説得力のある比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [103.9] 100 100 [104.0] 100 [185.0] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心アクセス向上、大型商業施設の立地等で 新興住宅地を中心に宅地需要は増大している 。コロナ禍の一時的な市況停滞からも回復し ている。 県道背後の一般住宅地域であり、特段の変動 要因はなく、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　  -1.2 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％