別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 木更津 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -30 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　陽子   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 5,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市真里谷字高野松４７４８番２ ②地積 　(㎡) 707   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ1 農地の中に農家住宅 等が点在する農家集 落地域 南2.2m市道、背面道 水道 馬来田 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       707 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　２ ．２ｍ市道 交通 施設 馬来田駅東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、木更津市の郊外の農家集落地域であり、地域要因の特段の変動は予想されず、将来においても現状 が維持されるものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市及び近隣の市町における市街化調整区域等を中心とした郊外の農家集落地域である。主たる需 要者は自己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する地縁、血縁関係のある層と考えられ、同一需給圏外からの転入 者は少ない。当地域で住宅需要は少なく地価は横ばい傾向で推移している。取引が散発的な地域で、画地規模によって 取引価格は様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から 適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事 例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よっ て、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [209.5] [100.0] 100 5,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。木更津市 の人口は前年比では微増傾向であり、住環境 の良い住宅地域については取引は比較的堅調 に推移している。 地域要因の特段の変動はなく、将来において も現状が維持されるものと予測する。地価は 横ばい傾向で推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.4 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +84.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％