別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木更津 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -27 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市真里谷字内屋敷８３８番 ②地積 　(㎡) 647   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4.8m市道 水道 馬来田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.2 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       647 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地が残る農家住宅地 域 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 馬来田駅東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市内陸部の農家住宅地域で、特段の変動要因は見あたらない。取引は少なく、地価は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び周辺市の農家住宅を中心とする住宅地域である。主たる需要者は地元出身の地縁関係者が大 半である。市中心部から遠い農家集落地域で、生活利便性も劣ることから需給関係は低迷している。取引は少なく、地 価は概ね横ばいで推移している。画地規模によるため総額では中心となる価格帯は見いだせないが、平米単価で１万円 前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が多い住宅地域であり、収益還元法は賃貸市場が未成熟であり共同住宅経営目的の土地取引が非現実的である ため適用しなかった。比準価格は広範囲から地域類似性が強い取引事例を重視しており信頼性が高い。したがって、自 己使用の宅地取引が主流であることから、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心アクセス向上、大型商業施設の立地等で 新興住宅地を中心に宅地需要は増大している 。コロナ禍の一時的な市況停滞からも回復し ている。 内陸部の農家住宅地域であり、特段の変動要 因はない。地縁的傾向が強い地域で取引は少 なく、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.6 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％