別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木更津 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -26 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市中島字中ノ組２１９３番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 特別工業地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農漁家住 宅の混在する住宅地 域 南西7m市道 水道、ガス、下水 巌根 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺区画整理地内の商業施設 を中心に店舗の立地も増え、 利便性が向上している。 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 巌根駅北方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の土地区画整理地の熟成が進み、利便性が増している。地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市、袖ヶ浦市のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は地縁性の強 い地元居住者であるが、周辺の区画整理地の熟成が進み、同一需給圏外からの転入者も見られる。周辺に大型商業施設 が立地し、都心部直通のバスターミナルが整備される等により利便性が増し、需給は強含みであり、地価は上昇傾向で 推移している。取引自体少なく、規模もさまざまであるため中心的価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しない。土地需要者は居住の 快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者の取引事例に基づく比準価格は実証的であ り、信頼性が高いとの心証を得た。さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果に加え、新型コロナによる 労働環境の変化で不動産需要が高まり、対岸 からの転入需要が旺盛で、需給は強含みで推 移している。 旧来からの住宅地域であるが、周辺の土地区 画整理地の熟成、大型商業施設の立地も進み 利便性が増している。地価は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　  -0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％