別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木更津 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -18 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市真舟４丁目１１番５ ｢真舟４－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス 木更津 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 木更津駅南東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧来からの区画整然とした住宅地域であるが、新設小学校の学区域として需給は強含みであり、地価は 上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市、君津市のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は木更津市内に 居住の３０～４０歳代前半の第一次取得者であるが、近年アクアライン効果により同一需給圏外からの転入者も見られ る。旧来からの区画整理地であるが、近隣に新設された小学校の学区域として需給は強含みである。同一区画整理地内 で新規に開発された分譲地は高値の取引も見られるが、需要の中心は土地が９００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、新規に賃貸建物の建築を想定することは事業収支の観点から非現実的であり、収益 還元法の適用は割愛した。土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参 加者の取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性が高いとの心証を得た。さらに市場の需給動向、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [103.9] 100 100 [104.0] 100 [ 86.0] [101.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果に加え、新型コロナによる 労働環境の変化で不動産需要が高まり、対岸 からの転入需要が旺盛で、需給は強含みで推 移している。 当地域は旧来からの区画整理地で人気薄であ ったが、新設小学校の学区域として需給は強 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.1 環境　　　　　　 -14.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％