別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 木更津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -7 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市畔戸字山中後６０５番 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 中小規模農家住宅が 多く見られる住宅地 域 東6m市道 水道 巌根 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 巌根駅北西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する農家集落地域で土地取引は非常に少ない。当面は現状を維持すると予測するが、土地 区画整理事業が近くで進捗中であり、将来的には一般住宅需要の影響を受ける可能性がある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね木更津市及び隣接市内にあって市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要の中心は地縁、血縁関 係で圏外からの転入者は少ないが金田西の区画整理が進行するなか、周辺にも波及需要が見られるようになってきた。 市街化調整区域という行政上の規制から需要は極端に少なく、取引自体特殊性があり、規模もさまざまで取引価格もバ ラツキがあるため中心的価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は木更津市内の市街化調整区域内に存する規範性の高い取引事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な 範囲であり、市場性を反映した実証的価格であると思料される。当地域は農家住宅が殆どで、賃貸市場が未成熟である ため、収益還元法は適用しない。以上より市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 82.0] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果に加え、新型コロナによる 労働環境の変化で不動産需要が高まり、対岸 からの転入需要が旺盛で、需給は強含みで推 移している。 周辺を農地に囲まれた農家集落地域であるが 、近接する金田西区画整理地内の有名大型商 業施設の影響力もあり、地価は緩やかな上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％