別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 木更津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -5 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市朝日１丁目８７５番３ ｢朝日１－３－３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に空地等が見られる 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 木更津 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 木更津駅北東方 520m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は駅から比較的近い旧来からの戸建住宅等が存する熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び君津市内を中心とするＪＲ内房線沿線の住宅地域である。中心となる需要者は市内及び周辺 市の居住者である。生活利便性は概ね良好な旧来からの市内中心部の住宅地であり、需要は堅調であるが、大規模な宅 地開発はなく、まとまった新築戸建の供給は少ない。標準地周辺の中心価格帯は約２００㎡の土地で８００万円～１０ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、対象標準地は画地規模が小さく駐車場付アパート等の収益物件の想定が困難なため 、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場における取引価格から試算された実証的な価格であり、 自己使用目的の取引が主体で近傍の売買価格が指標とされる市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準 価格を妥当な価格と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 68.4] [102.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市外からの転入もみられ、住環境が優れる新 興住宅地を中心に需要は堅調で、宅地分譲が 進んでいる。 最寄駅に比較的近い住宅地域で、需要は堅調 で概ね安定しており、地価はやや上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.6 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％