別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 船橋 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市栄町２丁目２番１７ ｢栄町２－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 小規模の工場、倉庫 、住宅等が混在する 工業地域 北7m市道 水道、下水 船橋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中小工場兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 船橋駅南西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の環境を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内及び周辺市内の工業地域。需要者は工業系又は流通系の地元法人が中心である。昨今では倉庫等 の物流施設用地の需要は強くなりつつあり、地価は上昇傾向にある。周辺における取引は殆ど見られないが、市場での 中心となる価格帯は、規模等によりばらつきがみられ、土地については約２４０㎡で３，１００万円前後が需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己使用の物件が多く、賃貸物件はほとんど見られないため、合理的な賃貸市場が形成され ていないと判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格の試算にあたっては、できるだけ環境が類似する工業地の 事例を採用し適切に行った。したがって、より規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [113.0] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。先行きにつ いては、世界的な金融引締め等が続く中、物 価上昇や金融市場の変動等に留意する必要が ある。 新型コロナウイルス感染症の影響はほぼなく 、周辺地域での高値取引や開発の影響を受け て、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.4 ％  ％