別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-6 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　泰道　征憲   TEL.

鑑定評価額 76,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野台８丁目１８８７番４外 ｢習志野台８－４７－１４｣ ②地積 　(㎡) 817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 事務所兼荷捌所 Ｓ1 工場、マンション、 一般住宅等が混在す る地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 船橋日大前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中小工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.6 ｍ、奥行　約　　  34.5 ｍ、規模　　       817 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 船橋日大前駅南方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、マンション、一般住宅等が混在する地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測され、今後の 地価も横ばい傾向にあると思料される。 (3)最有効使用の判定 中小工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内全域の工業地域一帯である。主たる需要者は、製造業、倉庫・荷捌所等の自用目的の地元企業、 宅配業者等であると思われる。また、周辺は一般住宅、共同住宅も混在しており、画地規模によっては、マンション、 戸建用地、老人ホーム等の用途としての需要もある。工場、住宅等の混在地域であり、画地規模による個別性が強いこ とから、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域及びその周辺において、自用の工場、倉庫等が多く、賃貸物件の想定は現実性に乏しいことから、収益還元法 は非適用とした。比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。自用目的での取引が主 流の工業地域であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [113.0] 100 100 [100.0] 100 [138.2] [100.0] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の再拡大の懸念が 完全には払拭されておらず、今後の不動産市 場へ及ぼす影響について引き続き注視が必要 である。 工場・マンション・一般住宅等が混在する地 域。近年、土地利用等に大きな変化はなく、 地価は安定的に推移している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +12.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％