別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.

鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野４丁目８７番１ ②地積 　(㎡) 3,938   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 建築中 工場、営業所等が建 ち並ぶ工業地域 北6.5m市道 水道、下水 習志野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 習志野駅南東方 2.3km 法令 規制 工業 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が多い内陸型の工業地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市、習志野市及び周辺市を含む工業地域。需要者は主に工場及び流通業務を業とする法人等が中心と 見られる。同一需給圏内では、流通業務用地を中心とした湾岸部の工業地に対する需要が加熱し、地価が高騰している ことから、昨今、内陸部での需要も高まりつつある。対象不動産が存する内陸型の工業地は、自用利用が中心で、用途 、画地規模が多様で需要の中心となる取引価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社使用の工場等が中心であり、貸倉庫等の収益物件の建築を目的とする市場参加者の想定は現実的でないことから収 益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内に存する個々の取引事例を分析し、市場における需要者の視点 に立って要因比較を行って試算した価格で規範性が高い。従って、市場性を直に反映した事例からの比準価格を採用し 、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [113.0] 100 100 [100.0] 100 [166.8] [100.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、不動産需要は高ま っている。特に、工業地需要は旺盛で、地価 は上昇傾向にある。 中小規模の旧来型の工業を中心とした工業地 域で、地域に特段の変動要因はない。一般的 要因の影響を受け、地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％