別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 429,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市高瀬町６２番７ ②地積 　(㎡) 3,300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1.5:1 工場 工場、事務所等が混 在する臨海工業地域 北24.9m市道 水道、ガス、下水 南船橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    60 ｍ、南   210 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  68.0 ｍ、奥行　約　　  48.6 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４．９ｍ市道 交通 施設 南船橋駅南方 2.7km 法令 規制 準工 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、事務所等が混在する工業地域であり、地域要因に特段の変動は見られないことから、当面は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内湾岸エリア及びその周辺の広域的な工業地域。需要者の中心は中小規模画地は製造業者等であり、大 規模画地については不動産投資法人、大手不動産業者等が中心である。高速道路等の幹線道路へのアクセスに優れ、都 心部等への物流の利便性が良好なことから底堅い需要が見込まれる。規模や価格帯にばらつきがあり需要の中心価格帯 を見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引時点が新しく交通接近条件、画地条件等が類似する規範性の高い取引事例を中心に試算した実証的な価 格である。一方、賃貸用工場等はほとんど見られない地域であるため収益還元法の適用は断念した。したがって、市場 の特性を反映する比準価格を採用して、その他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染拡大以降、 電子商取引が増大し大規模物流施設の需要は 旺盛である。周辺の中規模工業地の需要も増 加傾向である。 工場、事務所等が混在する臨海部の工業地域 。最寄駅から徒歩圏内に存し都心にも比較的 近いことから需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％