鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３５５３７ -201	船橋市		更地	（　）	長方形	南5.3m市道、西2.7m、角地		近商駐車場整備地区 (100,300)
b	２３１０３５７５７ -1701	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３１０３４０７９ -413	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.2m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	２３１０３５５３７ -207	船橋市		貸家建付地	（　）	長方形	北東13m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２３１０３６４６８ -719	船橋市		建付地	（　）	長方形	南東19m県道、中間画地		１住居高度2種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 503,282	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	586,891	100 [ 124.0]	473,299	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	497,000
b	(　 ) 795,899	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	855,591	100 [ 182.4]	469,074		493,000
c	(　 ) 568,712	100 [ 100.0]	[ 108.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	619,327	100 [ 135.9]	455,723		479,000
d	(　 ) 380,182	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,357	100 [ 89.3]	460,646		484,000
e	(　 ) 302,174	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	332,198	100 [ 70.7]	469,870		493,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +85.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 489,000 円／㎡]

船橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,167,148	6,539,380	23,627,768	19,937,400	3,690,368	（　0.9538） 3,519,873	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	78,219,400 円　　　　（　 309,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.19	ＲＣ9	1,152.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	253 ㎡	11.8 m x 21.4 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階以上ワンルームの居宅、各階４戸。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

共用部分を考慮する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	146.59	41.1	60.25	4,270	257,268	6.0	1,543,608
							0.0	0
2～ 2	居宅	125.80	93.4	117.52	2,600	305,552	1.0	305,552
							0.0	0
3～ 9	居宅	125.80	93.4	117.52	2,620	307,902	1.0	307,902
							0.0	0
～

～

計		1,152.99	86.8	1,000.41		2,718,134		4,004,474
								0

⑨年額支払賃料	2,718,134 円　×　12ヶ月　＝　 32,617,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,617,608 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,727,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,130,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,004,474 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,167,148 円　　　　（　 119,238 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３５３３１　　　　-3683	2,659 ( 2,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,602 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３５５３７　　　　-3114	2,346 ( 2,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,607
c	２３１０３５５３７　　　　-3119	2,854 ( 2,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,718

船橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,515,000 円	303,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,642,880 円	32,857,608　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,575,500 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,539,380 円　（　　　　　　 25,847 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,152.99 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,937,400 円（　　　　　 78,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,167,148 円
②総費用	6,539,380 円
③純収益　①－②	23,627,768 円
④建物等に帰属する純収益	19,937,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,690,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,519,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,219,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
船橋 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 5-3

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　昇

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市湊町１丁目２４２４番３０外｢湊町１－１－１８｣				②地積　(㎡)	253 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西20m県道、南西側道	水道、ガス、下水	船橋 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 75 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

船橋駅南方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前通りに面しているが、最寄り駅からはやや遠く、人の流れも相対的に少ない。地域要因には格段の変化はな
く当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 475,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市及びその隣接市のうちＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線各沿線の商業地域。需要者の中心は中
小規模の土地は県内の企業や個人投資家層、大規模の土地は不動産開発業者等の参入が見込まれる。ＪＲ駅周辺の中心
市街地からやや離れ、その分繁華性はやや劣るものの、供給が少なく需要が優る状態である。当該地域及その周辺では
土地の規模、価格帯は土地ごとにそれぞれ異なるため需要の中心となる価格帯は把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主な需要者は収益性から意思決定を行う投資家等であり、本来収益価格が重視されるべきである。しかし本件では賃料
や還元利回り等について想定要素が多く、かつ長期的な視点から保守的となったため収益価格は低位に試算された。一
方、比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例から求められ、市場性を反映したものとなった。そこで比準価格
を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 470,000 円／㎡

[106.4]
100

100
[100.0]

100
[117.8]

[105.0]
100

446,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に
到達した後、令和４年に入っても、人口・世
帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。

駅から徒歩圏内にあって駅前通りに面した商
業地域である。需要に対して供給が少なく依
然として地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３５７５７ -1705	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３１０３９０３９ -952	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m市道、中間画地		商業 (90,282)
c	２３１０３９０１５ -1162	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西25m国道、北西5.8m、角地		近商 (100,300)
d	２３１０３５５３７ -207	船橋市		貸家建付地	（　）	長方形	北東13m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 362,976	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	384,392	100 [ 85.5]	449,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	472,000
b	(　 ) 330,511	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,562	100 [ 80.3]	452,755		475,000
c	(　 ) 432,287	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	444,638	100 [ 97.7]	455,105		478,000
d	(　 ) 380,182	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,357	100 [ 94.2]	436,685		459,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 475,000 円／㎡]

船橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,396,510	6,788,210	23,608,300	19,937,400	3,670,900	（　0.9538） 3,501,304	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	77,806,756 円　　　　（　 308,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	178.19	ＲＣ9	1,152.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	253 ㎡	11.8 m x 21.4 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロアー貸し、２階以上は居宅１Ｋタイプで平均専有面積２９㎡程度、平面駐車場２台を有する賃貸建物を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

外階段型で内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	146.59	40.8	59.80	4,109	245,718	6.0	1,474,308
							6.0	1,474,308
2～ 2	居宅	125.80	93.4	117.52	2,490	292,625	2.0	585,250
							1.0	292,625
3～ 9	居宅	125.80	93.4	117.52	2,540	298,501	2.0	597,002
							1.0	298,501
～

～

計		1,152.99	86.7	999.96		2,627,850		6,238,572
								3,856,440

⑨年額支払賃料	2,627,850 円　×　12ヶ月　＝　 31,534,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,534,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,637,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,136,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,238,572 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,856,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,202,361 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,396,510 円　　　　（　 120,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３９６３３　　　　-3316	2,558 ( 2,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,502 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３９４３７　　　　-3272	2,318 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,514
c	２３１０３９０３９　　　　-3463	2,700 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [ 97.0]	2,483

船橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,818,000 円	303,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,588,710 円	31,774,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,575,500 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,788,210 円　（　　　　　　 26,831 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,152.99 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,937,400 円（　　　　　 78,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,396,510 円
②総費用	6,788,210 円
③純収益　①－②	23,608,300 円
④建物等に帰属する純収益	19,937,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,670,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,501,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,806,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,000 円／㎡）