別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -85　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -85 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市南本町２４０２番４６３ ｢南本町２４－５｣ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高31m (70,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅等 が多い既成の住宅地 域 南西3.6m市道 水道、ガス、下水 船橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        76 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、３．６ ｍ市道 交通 施設 船橋駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央・総武線、京葉線、京成電鉄本線沿線を中心とする船橋市内の住宅地域である。需要者は都心へ の通勤者及び船橋市周辺の就業者で、船橋市周辺に居住する一次取得者が中心である。街路条件、環境条件でやや劣る 地域であるが、ＪＲ船橋駅を最寄駅とする住宅地域であるため、需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は、標準 地規模の土地で１，２００～１，５００万円程度、新築戸建は３，５００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が主で、賃貸不動産の建設は経済合理性に合わず、収益価格は求められなかった。取引は自用目的が中 心であり、地域周辺に件数も多く規範性を有する事例が多い。収益性より住居としての快適性が重視される住宅地域で あるため、住宅地として均質な規範性が高く、市場性を直に反映した事例からの比準価格を採用し、代表標準地との均 衡にも留意し、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [195.2] [103.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ、低金利の影響により不動産需要 は高い。先行きについては、物価上昇、供給 面での制約、金融資本市場の変動等の影響に 注意を要する。 住環境は劣るが、船橋駅を最寄駅とする住宅 地域であるため、利便性が高く、需要は旺盛 である。一般的要因の影響を受け、地価も上 昇傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.1 環境　　　　　　 +84.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％