別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -84　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -84 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市夏見６丁目２１７番４ ｢夏見６－１９－３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が多い住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 船橋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 ６．５ｍ市道 交通 施設 船橋駅北東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。最寄駅から徒 歩圏外の地域であるが都心への通勤利便性の高く、地価は上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内陸部の東武野田線各駅勢圏の住宅地及びＪＲ中央・総武線船橋駅、東船橋駅からバス圏の住宅地 域である。需要者の中心は船橋市及び隣接市に通勤する従業者及び東京都内に通勤する従業者である。最寄駅からは徒 歩圏外であるが都心への通勤利便性の高さから需要は根強く地価は上昇傾向にある。市場で中心となる価格帯は土地は ２００㎡程度で総額３０百万円程度、新築戸建住宅は画地細分化により総額３０百万後半～４０百万前半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求めたもので理 論的な価格である。近隣地域は最寄駅徒歩圏外の地域で、自己使用の戸建住宅が中心的であり、収益用建物の建設を想 定することは事業採算性の面から非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [229.4] [102.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。先行きに ついては、ウィズコロナの下で、各種政策の 効果もあって、景気が持ち直していくことが 期待される。 最寄駅からは徒歩圏外であり、都心への通勤 利便性があるものの、地価は上昇傾向である 。特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.7 交通・接近　　　 +12.5 環境　　　　　　+118.0 行政　　　　　　  -0.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％