別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 船橋 -81　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -81 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市前貝塚町７７２番３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する畑も多い 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 塚田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 塚田駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東武野田線沿いの農家住宅が混在する住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も現状のまま推移す ると予測される。コロナ禍であるが、住宅需要に大きな影響はなく推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内の東武野田線（東武アーバンパークライン）沿線の住宅地域である。都心へのアクセスはやや劣 るものの、通勤可能な範囲であり、価格帯の値頃感から住宅需要は安定している。主な需要者は３０歳代～４０歳代の 一次取得者層である。土地は標準的画地規模で１，０００万～１，５００万円前後、土地建物で２，５００～３，００ ０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は　一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、自己利用目的の取引が多く居住の快適性や利便性が重視 される。賃貸物件は収益性が低いことから投資目的とした不動産の需要はほぼ見込めないため、収益還元法は適用しな い。したがって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡 を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [121.6] [102.0] 100 95,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。世界的な 金融引締めやウクライナ情勢等からの円安や 物価上昇が我が国の景気を下押しするリスク となっている。 東武野田線沿線の住宅地域であり、地域に特 段の変動はない。コロナ禍により地価は横這 いから微増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％