別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -80　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -80 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　敦子   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市海神４丁目４６６番３ ｢海神４－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東3.3m市道 水道、ガス、下水 海神 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．３ ｍ市道 交通 施設 海神駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市の京成本線、東葉高速鉄道、ＪＲ総武線、ＪＲ武蔵野線、東武野田線沿線の住宅地域で ある。需要者の中心は船橋市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見 られる。当該地域は、最寄り駅に近い生活利便性が良好な住宅地域であるため、需要は堅調である。市場の中心価格帯 は土地は１３０㎡で３，０００万円前後、新築戸建住宅は４，５００～５，５００万円程度の物件が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とした第１種低層住居専用地域内の住宅地域にあり、その地域的特性や画地条件等から判 断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。また、土地取引は居住の快適性等の住環 境を重視した自己使用目的で取引されており、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、これによ って求められた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [154.3] [102.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    212,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高が続き製造業の景気感は悪化した一 方、行動制限の緩和も伴い非製造業は回復し た。欧米の利上げによる世界経済の減速等の 懸念も残る。 最寄り駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域で あり、特に大きな地域要因の変動はない。地 価は上昇で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％