別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -74　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -74 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市松が丘３丁目７６３番５７ ｢松が丘３－６７－１｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高根木戸 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       219 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高根木戸駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の新京成線・東葉高速鉄道沿線の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する第一次取得者等で、周辺 地域からの転入も見られる。郊外に位置し、最寄駅からも離れており交通利便性等が劣るが、中心部の供給不足等から 需要はやや改善している。土地は２２０㎡程度で１，５００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度が取引の中 心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引時点が新しく周辺環境等も類似する規範性の高い取引事例を中心に試算した実証的な価格である。一方 、戸建住宅地域に存し賃貸建物の想定が現実的でないため収益還元法の適用は断念した。自己居住用目的の取引が支配 的と判断されるので、市場の特性を反映する比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [145.3] [102.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 船橋市の総人口は増加傾向。高齢化率も上昇 傾向だが県全体の高齢化率より低位。取引件 数は微増傾向。利便性の良好な地域を中心に 需要は旺盛。 最寄駅からやや離れているが、周囲に中学校 等も存する区画整然とした住宅地域であり需 要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％