別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -68 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.

鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 353,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市東船橋３丁目３０１４番１１ ｢東船橋３－９－１３｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東船橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東船橋駅北東方 300m 法令 規制 １低専 (50,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が多い区画整然とした住宅地域。地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面 は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び習志野市内のＪＲ総武線各駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は都内に通勤する一次取得者で あり、居住の快適性と利便性に優れ人気が高いため、高価格帯が多いものの、需要は増大している。土地は標準的規模 で５，０００万円台～７，０００万円台と把握されるが、敷地細分化傾向の強い新築戸建物件は５，０００万円～６， ０００万円台での取引が中心的であり、供給減と原価高騰により、いずれも上昇基調で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、行政条件等により合理的な賃貸物件の建築想定は困難で、また、土 地の再調達原価の把握が困難な既成市街地のため、対象標準地について取引事例比較法のみ適用した。比準価格は類似 地域等より多数収集した信頼性のある取引事例により試算され、市場性を反映した妥当な価格と認められる。従って、 市場の特性に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [101.6] [105.0] 100 353,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    322,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を背景に住宅取得支援施策の効果 もあって住宅需要は総じて増加傾向、高価格 帯の住宅地域周辺へも拡大し、需給はタイト な状況にある。 東船橋駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域 。住宅需要の増加を受け、その良好な住環境 と利便性から需給は逼迫、地価は上昇を強め ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％