別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -64 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市宮本８丁目８３０番１６ ｢宮本８－９－６｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 船橋競馬場 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 船橋競馬場駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に構成される住宅地域であり、周辺には地域要因に影響を及ぼす変化も見られない。したがって 、今後も住宅地域として現状を維持するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京成本線「船橋競馬場」駅を中心として、市内鉄道各駅概ね徒歩圏に所在する住宅地域。ターミナル駅へ のアクセスの容易さを反映し、都心及び隣接市域に通勤する世帯が主たる需要者である。既存住宅地で街路条件の劣る 街区も見られるが、利便性の高さがそれを補っている。市場での取引の中心は土地１７０㎡前後で３，８００万円程度 、規模を小さくして、新築建売で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に構成される住宅地域であり、需要者は居住の快適性を重視して土地を選好するため、市場性が価格決 定の重要な要因となる。標準地は指定容積率が低く、周辺は投下資本に即応する賃料水準も形成されていないため、収 益価格の試算は断念した。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例から試算されており、市場性を反 映した価格と認められる。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [158.4] [104.0] 100 225,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。各種政策 の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰 資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇し ている。 駅徒歩５分圏内で大型商業施設も利用可能な 、利便性の高い住宅地域である。希少性が高 いため市場滞留期間も短く、需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +6.2 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％