別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 船橋 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -63 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市上山町３丁目５３１番４０ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 馬込沢 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 馬込沢駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや離れた郊外の一般住宅を中心とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現 状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内、東武野田線、ＪＲ武蔵野線駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は都内、船橋市及び隣接市に通勤 する３０～４０代の一次取得者である。周辺では総額の割安感による需要が認められ建売分譲開発は盛んに行われてい たが最寄駅からはやや遠いため地価は緩やかな上昇となっている。市場で中心となる価格帯は標準地規模程度で土地は ２０百万円程度、新築戸建住宅は画地細分化により総額２５百万～３５百万円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を重視する自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、対象標準地も戸建住宅敷地に適した規模、 形状であること経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断され、収益還元法は適用しなかった。従って、近隣地域は快 適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [110.8] [104.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の動向はやや不透明であるが新型コロナ 感染症の影響が続く中、市内の人口は増加し 特に都心への接近性の良好な住宅需要は堅調 に推移している。 郊外の中規模一般住宅の建ち並ぶ地域であり 市場での地価は緩やかな上昇傾向で推移して いる。特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.7 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％