別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 船橋 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -62 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市前貝塚町１０１２番２４ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 塚田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 塚田駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存住宅地域として、今後も現状と同様の住環境を維持していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線、ＪＲ武蔵野線沿線に存する船橋市内の住宅地域である。需要者の中心は船橋市及び近隣市内 に居住する一次取得者のほか、圏外からの転入者も見られる。駅から徒歩圏で区画は整っており居住環境は概ね良好で 、総額感から需要は安定的である。土地は標準画地規模で２５００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円程度が需要 の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引されるケースが多い地域である。賃貸物 件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を重視して 価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標準とし、 代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 72.1] [102.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引価格は上昇傾向、件数は増加傾向にある 。地価の二極化の傾向は残っているが、市内 中心部の住宅需要の堅調さが、郊外にも広が りつつある。 駅徒歩圏内にある熟成された住宅地域であり 、需要は堅調である。不動産業者による仕入 競争の激化や供給不足等から、地価は上昇傾 向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％