別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -50 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　真由美   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市高野台３丁目７３１番６３ ｢高野台３－１７－１３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    75 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の戸建住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北東部のバス便圏及び新京成線沿線の戸建住宅を中心とした住宅地域である。主な需要者は同一需 給圏内に在住もしくは地縁を有する一次取得者である。最寄駅から遠い交通接近条件に劣る地域であるが、一定の需要 はある。需給の中心となる価格帯は標準地規模の土地で１，０００万円弱、周辺の新築戸建住宅は、２，０００～２， ５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が主で、賃貸不動産の建設は経済合理性に合わず、収益価格は求められなかった。取引は自用目的が中 心であり、地域周辺に件数も多く規範性を有する事例が多い。収益性より住居としての快適性が重視される住宅地域で あるため、住宅地として均質な規範性が高く、市場性を直に反映した事例からの比準価格を採用し、代表標準地との均 衡にも留意し、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [184.7] [103.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ、低金利の影響により不動産需要 は高い。先行きについては、物価上昇、供給 面での制約、金融資本市場の変動等の影響に 注意を要する。 最寄駅から徒歩圏外の利便性の劣る住宅地域 である。街路条件も優れず、需要は弱いが、 一般的要因の影響を受け，地価は微増傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +2.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％