別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 船橋 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -44 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市西船１丁目５６４番２０ ｢西船１－５－２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の分譲 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 西船橋 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西船橋駅北東方 920m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした古くからの居住環境良好な住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を船橋市西部のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域と判定した。典型的な需要者は３０代から４０代の都 心へ通勤するサラリーマン層であり、市内や隣接市の居住者を中心に、都内からの流入もみられる。西船橋駅は交通利 便性に優れるため、西船橋駅を中心とした住宅地の需要は強い。需要の中心となる土地の規模は１００㎡から１５０㎡ 程度、中心価格帯は土地で３３００万円前後、新築戸建の場合４５００万円台から５０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が多く収益用不動産は少ない地域である。対象標準地において収益用不動産の想 定は合理的ではないため、収益還元法による収益価格は試算しない。対象標準地に係る典型的な市場参加者は、代替競 争不動産との比較検討によって取引意思を決定する個人であることから、取引事例比較法による比準価格の説得力は高 い。よって実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [120.6] [102.0] 100 251,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症対策の規制緩和により国内経済は回復 傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰 資金が不動産投資に回り土地価格は上昇して いる。 駅徒歩圏を中心とした住宅地需要は市域全体 に拡大し、新規に住宅を求める若年層も多く 割安感のある当地域の建売住宅について価格 は上昇している。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％