別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 船橋 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -42 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市咲が丘１丁目３９７番１６９ ｢咲が丘１－１２－１６｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北部の新京成線駅各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は東京都内、船橋市及びその 隣接市に居住する１次取得者層が中心である。対象標準地の存する地域は、中小規模一般住宅が無計画に建ち並ぶ住宅 地域である。住民の高齢化が進み地価水準は横這いで推移している。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地 規模で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とする、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であ る。また、第１種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住 宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、取引事例比較法を適用して市場を反映した多数の信頼 性のある事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [138.2] [102.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症対策の規制緩和により国内経済は回復 傾向にあり、超低金利政策の継続による余剰 資金が不動産投資に回り土地価格は上昇して いる。 都心との交通アクセスが比較的悪い住宅地で 住民の高齢化は進んでおり、売り圧力は強い 。ただし建売住宅について一定程度の需要は 認められる。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％