別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 船橋 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -39 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.

鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野台２丁目６６番１１ ｢習志野台２－６６－１１｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北習志野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.3 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 北習志野駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 新京成線沿いの中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も現 状のまま推移すると予測される。コロナ禍においても住宅需要は比較的堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内の新京成線・東葉高速鉄道沿線の住宅地域である。中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地 域であり、住宅需要は安定している。需要者は３０代～４０代の一次取得者層である。画地規模の大きな土地も多いこ とから総額では幅があるが、土地は標準的画地規模で５，０００万円程度、１２０～１３０㎡程度の分割された戸建住 宅地は土地建物総額で４，０００～５，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域内に存し、居住の快適性が重視されることから、自己利用目的 の取引が多い。賃貸物件は収益性が低いことから投資目的とした不動産の需要はほぼ見込めないため、収益還元法は適 用しない。したがって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格と の均衡を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [102.0] 100 [ 75.8] [105.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。世界的な 金融引締めやウクライナ情勢等からの円安や 物価上昇が我が国の景気を下押しするリスク となっている。 北習志野駅から徒歩圏の住宅地域であり、一 般的要因の影響を受け、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.3 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％