鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３７０２２ -133	船橋市		建付地	（　）	長方形	北東5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
b	２３１０３７０２２ -134	船橋市		建付地	（　）	長方形	南東26.9m市道、北西4m、二方路		２住居高度1種最高20m (60,200)
c	２３１０３５５３７ -205	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m道路、中間画地		１住居高度1種最高31m 風致地区 (60,160)
d	２３１０３８６３３ -311	船橋市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m私道、北西4m、二方路		１住居高度1種最高31m 駐車場整備地区 (60,200)
e	２３１０３９０３９ -935	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		２住居高度1種最高31m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,282	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	225,516	100 [ 95.1]	237,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 259,976	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	248,567	100 [ 99.0]	251,078		264,000
c	(　 ) 153,935	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	182,498	100 [ 79.9]	228,408		240,000
d	(　 ) 281,000	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	280,735	100 [ 115.6]	242,850		255,000
e	(　 ) 218,066	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	219,548	100 [ 92.5]	237,349		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

船橋 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地で、再調達原価の把握が困難であるため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用の住宅地としての市場参加者が主であり、賃貸用アパート等の建設を目的として需要される地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
船橋 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -31

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　潤

TEL.

鑑定評価額

49,500,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市海神３丁目８０５番１４０｢海神３－２３－３５｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）風致地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	海神 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

海神駅北東方

690m

法令

規制

１低専
(40,80)
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。駅から徒歩圏の利便性が高い地域で
あり、堅調な需要が見込まれるため今後も地価は上昇傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に船橋市内のＪＲ総武線、京成本線等の駅徒歩圏の住宅地域一円である。需要者は船橋市等に居住する
東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。都心へのアクセスは良好で利便性の高い住宅
地域のため需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。更地は標準画地規模で５，０００万円程度、新築戸建住宅で７
，０００万円が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、一部賃貸住宅が所在しているものの、最寄り駅からの距離等を考慮す
ると、居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内
の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のう
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 318,000 円／㎡

[109.7]
100

100
[102.0]

100
[156.0]

[105.0]
100

230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払
拭されておらず、今後の市場動向について引
き続き注視を要するが、足下の需要は堅調に
推移している。

最寄り駅から徒歩圏の地域に所在する、利便
性の高い住宅地域である。地域要因に大きな
変化はなく、当分の間、現状を維持すると予
測する。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.2
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +6.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３８６３３ -311	船橋市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m私道、北西4m、二方路		１住居高度1種最高31m 駐車場整備地区 (60,200)
b	２３１０３７０２２ -110	船橋市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西3.6m市道、北東2.7m、角地		１低専風致地区 (40,80)
c	２３１０３８６３３ -407	船橋市		建付地	（　）	不整形	南東2.7m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,160)
d	２３１０３６９９３ -2395	船橋市		更地	（　）	長方形	南3.9m私道、中間画地		２住居高度1種最高31m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,000	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	280,735	100 [ 115.6]	242,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 246,995	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	266,714	100 [ 107.4]	248,337		261,000
c	(　 ) 183,524	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	215,288	100 [ 92.5]	232,744		244,000
d	(　 ) 296,443	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	285,432	100 [ 120.4]	237,070		249,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

船橋 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅の需要を中心とする地域に所在し、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ