別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -28 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市丸山５丁目１８番２７外 ｢丸山５－３３－１１｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅、駐車場 の混在する高台の住 宅地域 北西4m私道 水道、ガス 馬込沢 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 馬込沢駅北東方 230m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅並びに日用品店舗等が徒歩圏内にある、熟成した既存の住宅地域である。このような要因をもとに需給の 状態は今後とも安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線、ＪＲ武蔵野線沿線の船橋市内の住宅地域。主な需要者は船橋市居住の一次取得者層であるが 、一部周辺市域からの転入も見られる。既に一般住宅が建て込んでいるため新たな大規模宅地供給の余地は殆どなく熟 成した住宅地を形成し、需給の状態は比較的安定的に推移している。土地価格は標準的な画地規模でで概ね２，０００ 万円前後、また新築戸建住宅は画地規模を小さくして３，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定され、収益性よりも居住の快適性が重視される戸建住宅が大部分を占める地 域であることから自己使用目的の取引が支配的であって賃貸市場が十分に形成されていない。そのため収益価格は試算 しない。一方、同一需給圏内の類似地域における取引事例を採用し規範性のある比準価格を試算し得た。そこで、比準 価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に 到達した後、令和４年に入っても、人口・世 帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。 最寄り駅から徒歩圏内に所在する高台の熟成 した住宅地域である。大規模な宅地供給等も なく、地域には格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％