別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -25 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市前貝塚町２５５番１０２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 塚田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 塚田駅北方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏内に所在する住宅地域である。大規模に開発され区画の整った住宅地域であり、地域要因に 格別の変動は見られず当面は熟成度を増しつつ現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線で船橋市内の住宅地域。需要者の中心は同一市内に居住する一次取得者層である。大規模 に開発されに区画の整った住宅地域となっていることから大量の宅地供給はなく、最寄り鉄道駅から徒歩圏内にある熟 成した住宅地域として需給の状態は比較的安定的に推移している。需要の中心的な価格帯は標準的な画地規模で３，０ ００万円台前半、また新築の戸建物件は画地規模を小さくして４５百万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画の整った閑静な戸建住宅地域を形成している。地域内では公法上の規制が厳しく経済的合理性を有する 賃貸用住宅建設の想定が困難と判断し、そのため収益価格は試算しなかった。一方、近隣地域内並びに同一需給圏内の 類似地域における取引事例を採用し、取引の指標となり得る規範性をもった比準価格を試算し得た。そこで、比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との価格と概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 78.0] [104.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月に市内の常住人口が６４万人に 到達した後、令和４年に入っても、人口・世 帯数ともにさらに漸増傾向で推移している。 最寄り駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり 、利便性の向上や、居住環境の変化等の地価 に影響を及ぼすような格別の変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％