別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -17 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市東中山１丁目２０８番２ ｢東中山１－４－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い高台の住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 東中山 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 東中山駅南東方 250m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様 の住環境を維持していくものと思料。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市西部及び市川市東部で、ＪＲ中央総武線各駅及び京成電鉄本線各駅勢圏の住宅地域である。主な 需要者は都心及び市内に通勤する３０～４０歳代の一次取得者で、船橋市に地縁的選好性を有する世帯の他、市外から も需要がある。価格帯は標準的画地規模の場合で２５百万円～３５百万円が多く、新築建売分譲の場合は土地を細分化 した小規模物件が多く、総額４５百万円～５５百万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件は住宅地域で、自己居住目的の取引が中心である。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市 場の取引の実態を反映した価格であり説得力は高い。本件は自己居住目的の個人が市場参加者であることから、収益物 件建設目的の市場参加者を想定することは非現実的であると判断し、収益還元法は非適用とした。したがって、取引市 場を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [130.5] [104.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    227,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。ただし、 世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の 下振れが我が国の景気を下押しするリスクと なっている。 地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾 向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％