鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３１０２６６ -1643	船橋市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東4m未舗装私道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,160)
b	２３１０３６９９３ -2392	船橋市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,160)
c	２３１０３９４３７ -574	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,200)
d	２３１０３９０１５ -1135	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)
e	２３１０３９４３７ -567	市川市		建付地	（　）	台形	南西5.5m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,812	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	294,783	100 [ 99.4]	296,562	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	302,000
b	(　 ) 282,486	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	297,490	100 [ 99.6]	298,685		305,000
c	(　 ) 261,158	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	266,229	100 [ 89.7]	296,799		303,000
d	(　 ) 332,479	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 133.9]	257,740	100 [ 87.7]	293,888		300,000
e	(　 ) 255,453	100 [ 100.0]	[ 114.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	299,029	100 [ 99.0]	302,049		308,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 304,000 円／㎡]

船橋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,631,135	642,105	2,989,030	1,868,650	1,120,380	（　0.9728） 1,089,906	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,706,375 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.24	ＬＳ2	148.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	168 ％	132 ㎡	7.3 m x 18.5 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建てで、各階２戸（平均専有面積約３６㎡）で計４戸の賃貸住戸を想定した。

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.74	93.6	72.74	2,178	158,428	1.0	158,428
							1.0	158,428
2～ 2	居宅	70.34	100.0	70.34	2,245	157,913	1.0	157,913
							1.0	157,913
～

～

～

計		148.08	96.6	143.08		316,341		316,341
								316,341

⑨年額支払賃料	316,341 円　×　12ヶ月　＝　 3,796,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,796,092 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,481,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	316,341 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,341 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,218 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,631,135 円　　　　（　 27,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３９０１５　　　　-3578	2,381 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,247 円/㎡　月額支払賃料（　 2,245 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３６９９３　　　　-3404	2,032 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,233
c	２３１０３５７５７　　　　-3857	2,295 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,250

船橋 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,300 円	28,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	189,805 円	3,796,092　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,105 円　（　　　　　　 4,864 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 148.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,868,650 円（　　　　　 14,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,631,135 円
②総費用	642,105 円
③純収益　①－②	2,989,030 円
④建物等に帰属する純収益	1,868,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,120,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,089,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,706,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
船橋 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -12

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　瀬崎　敦子

TEL.

鑑定評価額

40,300,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市本中山３丁目５８３番７｢本中山３－７－１９－７｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高31m (60,168)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域	北東4.2m市道	水道、ガス、下水	下総中山 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.3 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．２
ｍ市道

交通

施設

下総中山駅南東方

500m

法令

規制

１住居
(60,168)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。一般的要因に特段の変動がな
い限り、地価水準は概ね堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は船橋市及び隣接市のＪＲ総武線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者は船橋市及び隣接市の居住者及
び地縁者による一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏内にある
住宅地域であるため需給は比較的安定している。市場の中心価格帯は土地は１３０㎡で４，０００万円前後、新築戸建
住宅は４，５００～５，５００万円程度の物件が主流である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、周辺にはアパート等も見られるが画地条件等により投資採算性に
見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また、地域内の土地（更地）取引は自己使用目的
での取引が大半であり、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、本件においては比準価格を採用
して収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　船橋 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[101.0]

100
[ 99.8]

[102.0]
100

304,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料高が続き製造業の景気感は悪化した一
方、行動制限の緩和も伴い非製造業は回復し
た。欧米の利上げによる世界経済の減速等の
懸念も残る。

最寄り駅徒歩圏内の成熟した住宅地域であり
、特に大きな地域要因の変動はない。地価は
上昇で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３６９９３ -2392	船橋市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,160)
b	２３１０３９４３７ -574	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,200)
c	２３１０３６９９３ -2301	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,160)
d	２３１０３９４３７ -572	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度2種最高31m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,486	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	297,490	100 [ 100.0]	297,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 261,158	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	266,229	100 [ 90.8]	293,204		299,000
c	(　 ) 281,889	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	253,306	100 [ 80.0]	316,633		323,000
d	(　 ) 208,782	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	223,786	100 [ 78.4]	285,441		291,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

船橋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,643,441	642,748	3,000,693	1,868,650	1,132,043	（　0.9728） 1,101,251	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,942,729 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.24	ＬＳ2	148.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	168 ％	132 ㎡	7.3 m x 18.5 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・平均専有面積約３６㎡で４戸を想定。

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

共有部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.74	93.6	72.74	2,185	158,937	1.0	158,937
							1.0	158,937
2～ 2	居宅	70.34	100.0	70.34	2,253	158,476	1.0	158,476
							1.0	158,476
～

～

～

計		148.08	96.6	143.08		317,413		317,413
								317,413

⑨年額支払賃料	317,413 円　×　12ヶ月　＝　 3,808,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,808,956 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 316,143 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,492,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	317,413 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 317,413 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,643,441 円　　　　（　 27,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３９０１５　　　　-3564	2,331 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,253 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３９０１５　　　　-3578	2,381 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,311
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

船橋 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,300 円	28,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	190,448 円	3,808,956　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,748 円　（　　　　　　 4,869 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 148.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,868,650 円（　　　　　 14,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,643,441 円
②総費用	642,748 円
③純収益　①－②	3,000,693 円
④建物等に帰属する純収益	1,868,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,132,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,101,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,343 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,942,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）