別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -6 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市夏見台２丁目６７２番４１ ｢夏見台２－８－２６｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ分譲住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 船橋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 船橋駅北方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも土地の利用状況は現状のまま推移するものと思われる。Ｊ Ｒ船橋駅からバス圏にあるが、居住環境は良好で需要は堅調。地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線、東武野田線、京成本線沿線の船橋市内の住宅地域。需要者は都内や船橋市周辺への通勤者が 中心である。夏見台は船橋駅から徒歩圏外にあるが、路線バスの運行本数は多く、居住環境も比較的良好であることか ら、需要は堅調。中心的価格帯は土地のみで２０００万円台～３０００万円台程度、新築戸建住宅では３０００万円台 ～５０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域の周辺にはアパートも見られる が、対象標準地は戸建住宅敷地に適した規模、形状であること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の 建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、 代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    318,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [172.0] [102.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会全般的な景気動向により環境、利便性に 優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが 劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著 になっている。 ＪＲ船橋駅勢圏にあり、バス圏でも一定の戸 建住宅の需要が見込める地域。徒歩圏住宅地 の地価高騰の影響もあり、地価は上昇基調に ある。 個別的要因の変動はない。個別的要因に対す る選好性の大きな変化も認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.2 交通・接近　　　 +16.5 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  -0.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％