別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 船橋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市印内２丁目２５７番５ ｢印内２－９－６６｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 西船橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 西船橋駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり、地域の特性を変化させる要因は特段認められず、当面は現状のまま推移していくものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西船橋駅を中心とする船橋市西部及び市川市東部の住宅地域である。主な需要者は、船橋市に居住する ３０～４０歳代の一次取得者であるが、市外からも需要がある。最寄である西船橋駅は複数の路線が乗り入れており、 都心へのアクセスが良好であること等から需要は高く、地価は上昇傾向で推移いている。市場での取引価格帯は標準的 画地規模の土地で２３００万円程度、新築建売住宅の場合は４０００万円台中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は自己 居住目的の個人であり、居住の快適性、生活の利便性等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場で発生した 多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場特性を十分反映しており、高い妥当性を有している と判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [129.9] [101.0] 100 231,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    227,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの新たな段階へ移行する中、低 金利等を背景に住宅需要は旺盛であるが、円 安による物価上昇等により景気の先行きには 不透明感がある。 最寄駅から概ね徒歩圏の都心へのアクセスが 比較良好な住宅地域。地域要因に特段の変動 はないが、旺盛な住宅需要を背景に地価は上 昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.6 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％