鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３５８２５ -1919	市川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２３１０３５８２５ -1921	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.6m市道、南2.9m、南西16m、三方路		工業高度地区2種 (70,200)
c	２３１０３５８２５ -1920	市川市		更地	（　）	長方形	北西14.5m道路、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	２３１０３５８２５ -1915	市川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、北西8m、南西8m、南東12m、四方路		準工地区計画等 (70,200)
e	２３１０３８４２１ -10	浦安市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南東5.3m、二方路		準工特別用途地区地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,946	100 [ 100.0]	[ 136.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	252,124	100 [ 100.0]	252,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 458,927	100 [ 100.0]	[ 123.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 185.1]	304,960	100 [ 101.2]	301,344		310,000
c	(　 ) 358,344	100 [ 100.0]	[ 135.2] 100	100 [ / ]	100 [ 170.0]	284,989	100 [ 99.1]	287,577		296,000
d	(　 ) 204,124	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	209,320	100 [ 90.3]	231,805		239,000
e	(　 ) 176,495	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	201,489	100 [ 94.5]	213,216		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +70.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +70.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

市川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	851,150,944	161,350,972	689,799,972	417,235,000	272,564,972	（　0.9519） 259,454,597	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,033,827,837 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	13,715.18	Ｓ5	66,357.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	26,455 ㎡	130.9 m x 207.2 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階、倉庫のフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 70.3 ％
の理由

共用部分、車路等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	13,646.38	68.1	9,298.25	1,562	14,523,867	6.0	87,143,202
							0.0	0
2～ 2	倉庫	13,576.38	68.8	9,334.00	1,562	14,579,708	6.0	87,478,248
							0.0	0
3～ 3	倉庫	13,576.38	68.8	9,334.00	1,562	14,579,708	6.0	87,478,248
							0.0	0
4～ 4	倉庫	13,576.38	68.8	9,334.00	1,562	14,579,708	6.0	87,478,248
							0.0	0
5～ 5	倉庫	11,981.50	77.9	9,334.00	1,562	14,579,708	6.0	87,478,248
							0.0	0

計		66,357.02	70.3	46,634.25		72,842,699		437,056,194
								0

⑨年額支払賃料	72,842,699 円　×　12ヶ月　＝　 874,112,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 46,634.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 193 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 23,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	874,112,388 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 23,160,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 50,247,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	847,025,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,056,194 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,125,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	851,150,944 円　　　　（　 32,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３８４２１　　　　-3018	896 ( 842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [113.0]	899	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,562 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０３５３３１　　　　-3672	2,132 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,015
c	２３１０３８４２１　　　　-3017	1,875 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	100 [113.0]	1,805

市川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,300,000 円	6,550,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	26,918,172 円	897,272,388　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,357,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 55,675,000 円	6,550,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,550,000 円	6,550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,550,000 円	6,550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 161,350,972 円　（　　　　　　 6,099 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,550,000,000 円	設計監理料率　 94,000 円／㎡　×　 66,357.02 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	417,235,000 円（　　　　　 15,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	851,150,944 円
②総費用	161,350,972 円
③純収益　①－②	689,799,972 円
④建物等に帰属する純収益	417,235,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	272,564,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,454,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,033,827,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
市川 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 9-1

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　後藤　元

TEL.

鑑定評価額

6,670,000,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市塩浜３丁目１７番１２				②地積　(㎡)	26,455 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	倉庫兼事務所Ｓ1	大規模物流施設と工場等が混在する臨海工業地域	北東32m市道、三方路	水道	市川塩浜 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 310 ｍ、西 340 ｍ、南 380 ｍ、北 450 ｍ

②標準的使用

大規模流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 130.9 ｍ、奥行　約　　 207.2 ｍ、規模　　 26,455 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２市道

交通

施設

市川塩浜駅南西方

1.2km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大規模物流施設と工場等が混在する工業地域であり、当分の間は現在の標準的使用を中心に、変化なく推移する
ものと予測する。地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

大規模流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉県北西部湾岸沿いの工業地域である。需要者は倉庫業及び流通業の法人事業者のほか、投資用倉庫や
開発用地の取得を企図する国内外の投資ファンド、不動産会社等が中心である。近年の物流需要の増加を背景に、首都
高速湾岸線等各方面へのアクセスに恵まれた物流用地は旺盛な需要が認められる。画地規模や需要者の属性により取引
価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、取引価格は高値傾向が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、物流施設や工場等が建ち並ぶ工業地域であり、自己利用目的のほか賃貸用不動産の取引など、多様な需要
が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される賃貸用不動産におい
ては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、一般経済情勢等を勘案し、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ｅコマース市場の拡大に伴い、大型物流施設
へのニーズは高く、安定的な投資対象として
国内外の投資法人や大手不動産業者等の需要
が増加している。

都心部や最寄駅への接近性及び街路条件が良
好であり、物流適地として需要は高く、地価
は上昇傾向で推移した。取引は堅調で、空室
率も低位である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３５８２５ -1919	市川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２３１０３５８２５ -1921	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.6m市道、南2.9m、南西16m、三方路		工業高度地区2種 (70,200)
c	２３１０３５８２５ -1915	市川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、北西8m、南西8m、南東12m、四方路		準工地区計画等 (70,200)
d	２３１０３５３３１ -1363	船橋市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,946	100 [ 100.0]	[ 136.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	252,124	100 [ 99.8]	252,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 458,927	100 [ 100.0]	[ 123.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 185.1]	304,960	100 [ 116.3]	262,218		270,000
c	(　 ) 204,124	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	209,320	100 [ 83.0]	252,193		260,000
d	(　 ) 166,140	100 [ 100.0]	[ 125.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,007	100 [ 79.2]	262,635		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +70.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

市川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	905,304,183	173,718,381	731,585,802	487,942,000	243,643,802	（　0.9519） 231,924,535	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,393,593,837 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	13,715.18	Ｓ5	66,357.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	26,455 ㎡	130.9 m x 207.2 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫のフロア貸しを想定

⑦有効率　 70.3 ％
の理由

共用部分、車路等を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	13,646.38	68.1	9,298.25	1,664	15,472,288	6.0	92,833,728
							0.0	0
2～ 2	倉庫	13,576.38	68.8	9,334.00	1,664	15,531,776	6.0	93,190,656
							0.0	0
3～ 3	倉庫	13,576.38	68.8	9,334.00	1,664	15,531,776	6.0	93,190,656
							0.0	0
4～ 4	倉庫	13,576.38	68.8	9,334.00	1,664	15,531,776	6.0	93,190,656
							0.0	0
5～ 5	倉庫	11,981.50	77.9	9,334.00	1,664	15,531,776	6.0	93,190,656
							0.0	0

計		66,357.02	70.3	46,634.25		77,599,392		465,596,352
								0

⑨年額支払賃料	77,599,392 円　×　12ヶ月　＝　 931,192,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 46,634.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 193 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 23,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	931,192,704 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 23,160,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 53,443,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	900,908,953 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,596,352 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,395,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	905,304,183 円　　　　（　 34,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３６９９３　　　　-3428	1,875 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	1,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,664 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０３６９９３　　　　-3430	1,249 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.2]	100 [100.0]	1,580
c	２３１０３７６３２　　　　-4054	1,012 ( 926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,664

市川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	38,300,000 円	7,660,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	28,630,581 円	954,352,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,357,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 65,110,000 円	7,660,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,660,000 円	7,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,660,000 円	7,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 173,718,381 円　（　　　　　　 6,567 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,660,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 66,357.02 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	487,942,000 円（　　　　　 18,444 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	905,304,183 円
②総費用	173,718,381 円
③純収益　①－②	731,585,802 円
④建物等に帰属する純収益	487,942,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,643,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,924,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,393,593,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）