鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３８４２１ -27	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東24m国道、北西11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１０３４２２６ -1020	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２３１０３８４２１ -34	市川市		更地	（　）	長方形	南東3.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
d	２３１０３４２２６ -1041	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	２３１０３５８２５ -1927	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,208,159	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	1,622,261	100 [ 93.5]	1,735,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,740,000
b	(　 ) 538,358	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	789,592	100 [ 58.8]	1,342,844		1,340,000
c	(　 ) 1,460,453	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,520,332	100 [ 72.8]	2,088,368		2,090,000
d	(　 ) 1,136,364	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,167,046	100 [ 67.6]	1,726,399		1,730,000
e	(　 ) 907,350	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	928,219	100 [ 63.2]	1,468,701		1,470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.3	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,570,000 円／㎡]

市川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,564,172	9,294,917	31,269,255	20,903,300	10,365,955	（　0.9585） 9,935,768	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	254,763,282 円　　　　（　 1,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	160.36	Ｓ8F1B	1,201.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	201 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 23.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階・店舗、３階～８階・事務所のフロア貸し

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.60	67.4	77.24	4,453	343,950	6.0	2,063,700
							1.0	343,950
1～ 1	店舗	109.56	67.1	73.51	6,863	504,499	8.0	4,035,992
							1.0	504,499
2～ 2	店舗	109.56	67.1	73.51	4,575	336,308	6.0	2,017,848
							1.0	336,308
3～ 8	事務所	144.64	90.2	130.47	3,050	397,934	3.0	1,193,802
							1.0	397,934
～

計		1,201.56	83.8	1,007.08		3,572,361		15,280,352
								3,572,361

⑨年額支払賃料	3,572,361 円　×　12ヶ月　＝　 42,868,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,007.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,868,332 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,558,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,310,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,280,352 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,572,361 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,113,791 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,564,172 円　　　　（　 201,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３８４２１　　　　-3013	5,582 ( 5,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	3,987	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,144 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１０３７０２２　　　　-3051	2,772 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,772
c	２３１０３５８２５　　　　-3952	3,138 ( 3,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,615

市川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,046,000 円	341,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,143,417 円	42,868,332　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,525,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,898,500 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,294,917 円　（　　　　　　 46,243 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,201.56 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,903,300 円（　　　　　 103,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,564,172 円
②総費用	9,294,917 円
③純収益　①－②	31,269,255 円
④建物等に帰属する純収益	20,903,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,365,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,935,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,763,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
市川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 5-10

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　岩下　杉彦

TEL.

鑑定評価額

297,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市市川１丁目５５０番７外｢市川１－９－２｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2.5	店舗兼診療所ＲＣ5F1B	中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南東23.8m県道	水道、ガス、下水	市川 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３．８ｍ県道

交通

施設

市川駅北方

120m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の店舗・事務所が集積する駅前商業地域として熟成しており、地域要因は概ね安定して推移しているところ
から、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,560,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,260,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉県北西部、概ね千葉市までの繁華性の高い商業地域と判定した。主たる需要者は県内・都内の法人
事業者や地元企業のほか、投資家等である。飲食店、金融機関等が集積する駅前の繁華性が高い商業地域であり、低金
利や物件の稀少性を背景に需要も強いが供給は極端に限定的である。需要の中心価格帯は、画地規模・立地・容積率に
より振れ幅が大きく把握することは困難であるが、土地部分で概ね１５０～２００万円／㎡であるものと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域における価格牽連性が認められる取引事例を収集し、比準価格を試算した。収益性・需給関係
等から取引価格に開差も認められるが、市場の実態を表しており説得力は高い。収益価格は試算の過程において多数の
想定事項を含むものの、標準地の収益性を概ね妥当に表しているものと判断される。本件では取引の実態を表している
比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,930,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[100.0]

100
[143.1]

[100.0]
100

1,480,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により客足の低迷やテナン
トの撤退など商業地を取り巻く環境に厳しさ
は見て取れるものの、低金利を背景に需要は
回復している。

駅前の繁華性の高い商業地域である。新型コ
ロナの影響もあり繁華性の面では伸び悩んで
いるが、低金利・需給環境を反映して地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３８４２１ -27	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東24m国道、北西11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１０３４２２６ -1041	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２３１０３５８２５ -1912	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	２３１０３８４２１ -62	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,208,159	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	1,622,261	100 [ 95.0]	1,707,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,710,000
b	(　 ) 1,136,364	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,167,046	100 [ 76.0]	1,535,587		1,540,000
c	(　 ) 907,551	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	961,097	100 [ 67.3]	1,428,079		1,430,000
d	(　 ) 895,729	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	932,454	100 [ 59.9]	1,556,684		1,560,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,560,000 円／㎡]

市川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,502,410	9,291,675	31,210,735	20,903,300	10,307,435	（　0.9585） 9,879,676	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	253,325,026 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	160.36	Ｓ8F1B	1,201.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	201 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 23.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階は店舗のフロアー貸し、地上３階～８階は事務所のフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

ＥＶホール、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.60	67.4	77.24	4,433	342,405	6.0	2,054,430
							1.0	342,405
1～ 1	店舗	109.56	67.1	73.51	6,725	494,355	8.0	3,954,840
							1.0	494,355
2～ 2	店舗	109.56	67.1	73.51	4,586	337,117	6.0	2,022,702
							1.0	337,117
3～ 8	事務所	144.64	90.2	130.47	3,057	398,847	3.0	1,196,541
							1.0	398,847
～

計		1,201.56	83.8	1,007.08		3,566,959		15,211,218
								3,566,959

⑨年額支払賃料	3,566,959 円　×　12ヶ月　＝　 42,803,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,007.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,803,508 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,552,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,250,817 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,211,218 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,566,959 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,112,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,502,410 円　　　　（　 201,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３８４２１　　　　-3007	4,567 ( 4,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,151 円/㎡　月額支払賃料（　 3,057 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１０３７０２２　　　　-3051	2,772 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,918
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,046,000 円	341,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,140,175 円	42,803,508　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,525,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,898,500 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,291,675 円　（　　　　　　 46,227 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,201.56 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,903,300 円（　　　　　 103,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,502,410 円
②総費用	9,291,675 円
③純収益　①－②	31,210,735 円
④建物等に帰属する純収益	20,903,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,307,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,879,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,325,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）