鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３５８２５ -1923	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西24m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３１０３９０１５ -1161	市川市		貸家建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	２３１０３６４６８ -776	市川市		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,200)
d	２３１０３５８２５ -1922	市川市		更地	（　）	不整形	北東18m国道、南西2.2m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
e	２３１０３５３３１ -1343	船橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15.6m国道、北西8m、角地		近商高度2種最高31m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 575,657	100 [ 100.0]	[ 108.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	482,223	100 [ 76.3]	632,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	632,000
b	(　 ) 414,748	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	475,578	100 [ 75.5]	629,905		630,000
c	(　 ) 332,392	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	354,099	100 [ 62.9]	562,955		563,000
d	(　 ) 497,094	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	575,748	100 [ 87.4]	658,751		659,000
e	(　 ) 661,157	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 162.0]	434,650	100 [ 80.4]	540,609		541,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -16.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -24.7
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -14.5	環境　　　　 +12.1
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -11.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 +62.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 605,000 円／㎡]

市川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,351,937	5,679,794	19,672,143	14,148,400	5,523,743	（　0.9534） 5,266,337	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	122,472,953 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	209.05	Ｓ5	1,032.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	259 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造５階建で１階フロア貸し店舗、２～５階フロア貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 68.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.06	57.5	105.30	4,500	473,850	6.0	2,843,100
							1.0	473,850
2～ 2	事務所	209.05	71.8	150.13	3,083	462,851	3.0	1,388,553
							1.0	462,851
3～ 5	事務所	209.05	71.8	150.13	2,880	432,374	3.0	1,297,122
							1.0	432,374
～

～

計		1,032.76	68.3	705.82		2,233,823		8,123,019
								2,233,823

⑨年額支払賃料	2,233,823 円　×　12ヶ月　＝　 26,805,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 705.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,805,876 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,224,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,580,988 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,123,019 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,233,823 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 696,461 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,351,937 円　　　　（　 97,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３９０３９　　　　-3459	2,868 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,774	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,178 円/㎡　月額支払賃料（　 3,083 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３９０３９　　　　-3460	2,092 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,615
c	２３１０３９０３９　　　　-3461	1,912 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	3,145

市川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,085,000 円	217,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,340,294 円	26,805,876　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 976,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,844,500 円	217,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,679,794 円　（　　　　　　 21,930 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,032.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,148,400 円（　　　　　 54,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,351,937 円
②総費用	5,679,794 円
③純収益　①－②	19,672,143 円
④建物等に帰属する純収益	14,148,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,523,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,266,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,472,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
市川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 5-7

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　縄　暁生

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市南行徳１丁目２０番７｢南行徳１－２０－１３｣				②地積　(㎡)	259 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西11m市道	水道、ガス、下水	南行徳近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

南行徳駅南方近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗付ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も当面は現状のまま推移
していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 605,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 505,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市川市内及び隣接する船橋市、浦安市の駅前及び駅周辺の商業地域である。主たる需要者は首都圏の法人
事業者、地元企業及び投資家等が想定される。都心へのアクセスが良好な駅前商業地であり、立地に希少性があるため
、良好な資金調達環境を背景に投資家の需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。供給物件が少なく、規模等にバラツキ
があるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は多数の取引事例から求められた実証的な価格であり、市場参加者の価値基準や行動原理が反映され十分な説
得力を有する。収益価格は収益性に着目した価格であり、最有効使用の建物を想定し、総収益、建築費、管理コスト、
利回り等は適正に査定され説得力を有するが、想定要素を含んでいる。よって、比準価格を重視して両試算価格を関連
付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦安 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 870,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[103.0]

100
[150.7]

[100.0]
100

580,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    559,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資金調達環境が良好な状態が続いているため
、企業や個人富裕層の収益不動産に対する投
資需要は根強い。新規出店や人出は回復傾向
にある。

地域要因に変化はないものの、都心へのアク
セスが良好な駅前商業地で物件に希少性があ
り、供給も少ないことから、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３９４３７ -584	浦安市		貸家建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２３１０３６９９３ -866	浦安市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西26m県道、南東8m、北東5.2m、三方路		近商 (80,250)
c	２３１０３９６３３ -625	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、南西4.2m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	２３１０３６４６８ -758	船橋市		建付地	（　）	不整形	北東14.1m国道、北西7m、二方路		近商高度2種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,956	100 [ 100.0]	[ 123.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	634,626	100 [ 100.3]	632,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	633,000
b	(　 ) 634,673	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	620,771	100 [ 103.1]	602,106		602,000
c	(　 ) 452,895	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	460,810	100 [ 79.1]	582,566		583,000
d	(　 ) 483,290	100 [ 100.0]	[ 110.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	514,425	100 [ 85.3]	603,077		603,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 605,000 円／㎡]

市川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,746,142	5,700,210	20,045,932	14,148,400	5,897,532	（　0.9534） 5,622,707	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	130,760,628 円　　　　（　 505,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	209.05	Ｓ5	1,032.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	259 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨５階建、１階店舗、２～５階事務所を想定。

⑦有効率　 68.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.06	57.5	105.30	4,074	428,992	6.0	2,573,952
							1.0	428,992
2～ 2	事務所	209.05	71.8	150.13	3,134	470,507	3.0	1,411,521
							1.0	470,507
3～ 5	事務所	209.05	71.8	150.13	3,040	456,395	3.0	1,369,185
							1.0	456,395
～

～

計		1,032.76	68.3	705.82		2,268,684		8,093,028
								2,268,684

⑨年額支払賃料	2,268,684 円　×　12ヶ月　＝　 27,224,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 705.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,224,208 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,259,609 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,964,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,093,028 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,213 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,268,684 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 707,330 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,746,142 円　　　　（　 99,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３１０２６６　　　　-3825	3,197 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,231 円/㎡　月額支払賃料（　 3,134 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３１０２６６　　　　-3827	2,607 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,047
c	２３１０３１０２６６　　　　-3826	3,137 ( 2,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,058

市川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,085,000 円	217,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,361,210 円	27,224,208　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 975,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,844,500 円	217,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,700,210 円　（　　　　　　 22,009 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,032.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,148,400 円（　　　　　 54,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,746,142 円
②総費用	5,700,210 円
③純収益　①－②	20,045,932 円
④建物等に帰属する純収益	14,148,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,897,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,622,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,760,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 505,000 円／㎡）