別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 市川 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -63 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市新浜１丁目８番２ ｢新浜１－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 行徳 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 行徳駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内及び隣接する浦安市内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラリーマ ンの１次取得者が想定される。通勤通学の利便性が高く、最寄駅から徒歩圏にあり、需要は強い。市場での中心となる 価格帯は、土地については約１００㎡で２，９００万円台程度、規模が小さめの新築戸建で４，０００万～５，５００ 万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は第一種低層住居専用地域（建蔽率５０％、容積率１００％）に指定されている住宅地域で、 規模も小さいため、需要者は自己使用の戸建住宅取得を目的とする個人であり、アパート等の収益物件の想定は経済合 理性の面から現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代 表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [101.0] 100 [ 75.7] [101.0] 100 289,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    265,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。先行きにつ いては、世界的な金融引締め等が続く中、物 価上昇や金融市場の変動等に留意する必要が ある。 東京メトロ東西線沿線の住宅地に対する需要 は旺盛で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％