別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市川 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -62 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市原木４丁目１４２７番９５ ｢原木４－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 建築協定 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4m市道 水道、ガス 原木中山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 原木中山駅南東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。かつては周辺の市街化調整区域で開発計画もあったが、現在は地域要因に 格別の変動はない。今後とも熟成した住宅地として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線並びにＪＲ中央総武線沿線の住宅地域。主な需要者は市川市内に居住する一次取得者層 であるが、周辺市域からの転入も見られる。最寄り駅は快速電車の通過駅ではあるが、都心へのアクセスは良好である 。地域一帯は真間川左岸に近く、区画が整った閑静な戸建住宅地域を形成し、居住環境は比較的良好である。取引の中 心価格帯は標準的な画地規模で概ね２５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性よりも快適性を重視する戸建住宅が大部分を占める地域であることから自己使用目的の取引が支配的であって賃 貸市場が十分に形成されていない。そのため収益価格は試算しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域における取引 事例を採用し現実の市場動向を反映した規範性のある比準価格を試算し得た。そこで、本件では比準価格を採用して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    237,000 円／㎡ [107.6] 100 100 [103.0] 100 [168.5] [105.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内全体では人口、世帯数ともにここ１年で は横ばいにあるが、地域別・沿線別では濃淡 が見られる。 最寄り駅からやや離れ、熟成した住宅地域で ある。特段の利便性向上や、居住環境の良化 等の変動要因はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％